Jean-Christophe Fromantin, Député des Hauts-de-Seine et Maire de Neuilly-sur-Seine, propose quatre orientations nouvelles pour un dispositif plus efficace.
Conscient de la nécessité de stimuler la politique en faveur du logement, le maire de Neuilly, qui gère une des communes les plus contraintes dans ce domaine, fait une série de propositions constructives. Il rappelle par ailleurs que : « l’accroissement du besoin de logements sociaux marque l’urgente nécessité de travailler sur une perspective moderne d’aménagement et de développement du territoire pour desserrer l’étau qui s’accroît autour de quelques métropoles ».
Jean-Christophe Fromantin regrette le découplage du débat parlementaire entre la question de la production de logements et celle des attributions, renvoyée au printemps 2013. « La satisfaction des demandes de logements sociaux dépend non seulement de la production de nouveaux logements mais aussi du renouvellement des occupants au regard de l’évolution de leurs revenus et de leur situation familiale (…) C’est une affaire à la fois de stock et de flux (…) il est indispensable de créer davantage de roulement en incitant ceux qui dépassent les seuils ou n’occupent plus la totalité de leur logement à laisser leur place à ceux qui en ont le plus besoin ; à défaut, on détourne le logement social de sa vocation »
Il souligne également que les mesures trop coercitives se font détriment du principe de libre administration des collectivités et les dispositions trop systématiques, ne prenant pas compte les réalités territoriales, sont moins efficaces et plus coûteuses pour les finances publiques.
LES PROPOSITIONS : 1. Comptabiliser les objectifs à atteindre en « unité logement », 2. Créer un « indice de potentiel foncier » pour moduler les objectifs en fonction des réalités locales, 3. Intégrer les logements spécialisés pour personnes handicapés dans les surfaces éligibles à la loi SRU, 4. Mutualiser l’effort sur des « bassins de vie » dès lors que le « potentiel foncier » est en dessous d’un certain seuil …
1. Comptabiliser les objectifs à atteindre en « unité logement »
La loi fixe un objectif en « nombre de logements ». Elle ne prend pas en compte leur taille, ni en surface, ni en nombre de pièces. Aussi, les communes les plus contraintes vont être de plus en plus enclines à développer de petits logements (studios voire studettes) pour comptabiliser davantage d’opérations et se rapprocher des objectifs assignés. Cette évolution va à l’encontre des attentes des familles et de la souplesse dont les maires ont besoin pour mener une politique de construction en phase avec leurs projets d’urbanisme.
« C’est pourquoi, je propose que l’objectif soit traduit en « unité logement » (UL) sur la base d’un studio comme UL de référence et que les appartements de deux, trois ou quatre pièces soient comptabilisés comme deux, trois ou quatre UL.
Cette évolution relève du bon sens, car elle nous permettrait d’adapter la taille des logements aux besoins de la population sans modifier les surfaces consacrées à cet effort. »
2. Créer un « indice de potentiel foncier » pour moduler les objectifs en fonction des réalités locales.
La loi fixe des objectifs sans tenir compte de la situation de départ, donc sans faire la distinction entre les communes qui ne veulent pas et celles qui ne peuvent pas respecter l’objectif de 20, voire de 25 %, de la loi SRU. Or, ce qui est possible ou réaliste dans certaines communes, ne l’est pas dans d’autres. La mise à disposition des terrains de l’Etat risque même d’aggraver cette situation. Il est donc nécessaire que la loi prenne en compte la réalité foncière et immobilière de la ville – en volume comme en valeur – afin d’adapter les objectifs en fonction du potentiel constaté.
Une évaluation réalisée par les services de l’Etat permettrait de calculer un « indice de potentiel foncier » qui permettrait d’indexer les objectifs et les pénalités sur la base du potentiel mobilisable. Il serait établi sur la base de quatre indicateurs : les terrains disponibles, le taux de renouvellement du bâti, le rythme moyen des opérations susceptibles d’être préemptées et la valeur moyenne du foncier et de l’immobilier.
« Cette référence au « potentiel foncier » éviterait de consacrer des budgets excessifs à l’achat de terrain plutôt qu’à la production de logement et permettrait de distinguer les communes de bonne et de mauvaise foi. »
3. Intégrer les logements spécialisés pour personnes handicapés dans les surfaces éligibles à la loi SRU.
Les établissements d’accueil pour handicapé du type MAS (Maison d’accueil spécialisé) ou FAM (Foyer d’accueil médicalisé) manquent cruellement. Leur développement répond à une politique sociale qu’il convient de développer. Par ailleurs, ces établissements ont un périmètre d’accueil qui dépasse très largement celui des communes au sein desquelles ils sont implantés.
« Je propose que le nombre de logements individuels que compte ces établissements soient comptabilisés au titre des objectifs à atteindre dans le cadre de la loi SRU »
4. Mutualiser l’effort sur des « bassins de vie » dès lors que le « potentiel foncier » est en dessous d’un certain seuil.
L’impossibilité de construire dans laquelle se trouvent des communes dont le « potentiel foncier » est particulièrement bas mériterait que l’échelle de réalisation des objectifs de la loi SRU soit transférée sur des bassins de vie. Cette évolution – dont la logique correspond à la situation vécue par Paris où l’inventaire n’est pas fait par arrondissement mais sur l’ensemble du territoire –, permettrait à la fois d’ajuster les objectifs à des équilibres emploi-logement dont la logique dépasse le cadre des communes, mais aussi d’optimiser les subsides versés au titre de la production de nouveaux logements et de lutter contre l’étalement urbain. La liste des bassins de vie concernés serait fixée par décret ; ainsi les communes du bassin de vie pourront accueillir la réalisation de programmes de logements locatifs sociaux avec l’aide financière des communes déficitaires.
Ces propositions feront l’objet d’une série d’amendements qui sera présentée par le Député lors des débats parlementaires.
Excellente initiative.
Plus particulièrement :
– S’occuper aussi des attributions et des sorties.
– Comptabiliser en unité de logement pour tenir compte des surfaces.
– Prendre en compte les logements pour les différents types de handicap.
Je suis plus sceptique sur la production d’indicateurs ce qui risque de mettre en place une nouvelle usine à gaz.